공매 권리분석, 그 진짜 시작은 "선택과 구분"입니다 by.땅땅윤

 

 

 

 

 

공매 권리분석, 그 진짜 시작은 "선택과 구분"입니다

 

 

 

 

 

– 유니큐 땅땅윤의 실전 공매 입문서 –

공매는 ‘권리분석’이 어렵다는 편견 때문에, 수많은 분들이 첫 발조차 떼지 못하는 시장입니다. 하지만 제대로 구분하고 전략적으로 접근하면, 오히려 경매보다 안정적이고 수익성 높은 재테크 수단이 될 수 있습니다.
오늘은 공매에서 반드시 권리분석이 필요한 자산과 그렇지 않아도 되는 자산을 구조적으로 분석하고, 어디서부터 시작해야 안전한지 단계별로 알려드립니다.

 

 

 

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1️⃣ 공매 자산, 모두 같은 성격이 아니다

공매 자산은 크게 세 가지 유형으로 나뉩니다. 이 구분은 투자자에게 있어 권리분석의 난이도, 위험도, 수익률에 직결됩니다.

✅ 유형 1: 압류재산 (권리분석 필수)

• 주관기관: 한국자산관리공사(캠코)
• 형태: 세금 체납으로 인한 강제매각 자산
• 특징:
  • 경매처럼 선순위 권리와 말소기준권리 분석 필수
  • 세입자 대항력, 선순위 채권, 유치권 존재 가능
  • 권리분석이 완벽해야만 입찰 가능한 고위험-고수익형 물건

🎯 땅땅윤 코멘트
“압류재산은 경매와 다르지 않습니다. 권리분석, 배당 가능성, 소멸 여부를 모르면 바로 손실로 이어지죠. 그러나 숙련자에게는 고수익이 보장된 시장이기도 합니다.”

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✅ 유형 2: 국공유 재산 / 수탁재산 / 유입자산 (권리분석 불필요)

• 주관기관: 국가, 지방자치단체, LH 등 공공기관
• 형태: 행정 목적상 보유하던 부동산 또는 정리 목적의 유입자산
• 특징:
  • 소유권 명확, 민사채권 없음, 별도 권리분석 불필요
  • 점유 문제 없음, 세금 미납·전세보증금 리스크 제로
  • 공매 입문자에게 최적화된 자산군

🧠 땅땅윤 전략 제안
“공매 처음 시작하시는 분들은 반드시 이쪽부터 시작하세요. 수익률은 다소 낮더라도 ‘위험 제로’ 상태에서 공매를 체험할 수 있습니다.”

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✅ 유형 3: 신탁 공매 (분석 필요하지만 수익성 우수)

• 주관기관: 코람코, 하나자산신탁, KB부동산신탁 등 민간 신탁회사
• 형태: 부동산 소유권을 신탁사로 이전한 후 신탁사가 직접 매각
• 특징:
  • 신탁사가 소유자이므로 등기상 권리관계가 비교적 단순
  • 경매보다 저렴하게 낙찰 가능
  • 권리분석만 제대로 하면 최고 수익률 확보 가능

💼 땅땅윤이 말하는 실전 노하우
“저는 신탁공매를 ‘고수익형 중수 이상의 공매 물건’이라 부릅니다. 낙찰가 경쟁이 약하고, 세입자 권리 분석이 간단하며, 등기부 분석만 해도 윤곽이 드러납니다.”

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2️⃣ 말소기준권리 vs 선순위 임차인: 공매 권리분석의 ‘심장’

공매든 경매든, 결국 권리분석의 본질은 이 한 줄로 귀결됩니다:

“선순위 저당권의 설정일 vs 임차인의 전입일 중 누가 더 빠른가?”

• 저당권 설정일이 빠르면 → 임차인은 후순위, 인수 없음
• 임차인 전입일이 더 빠르면 → 임차인 보증금 인수 위험 있음

즉, 권리분석은 선착순 게임입니다. 이 선착순 판단만 정확하면, 80% 이상은 해결된 셈이죠.

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3️⃣ 권리분석이 필요 없는 공매, 여기서 시작하세요

이제 본격적으로 공매를 시작하고 싶다면, 다음 자산군부터 검색해보세요:

자산 유형권리분석점유 리스크낙찰 난이도추천 대상

국유/공유 재산	❌ 불필요	없음	낮음	공매 입문자
수탁/유입자산	❌ 불필요	없음	낮음	안전형 투자자
신탁 공매	✅ 필요	낮음	중간	실전 중수 이상
압류 재산	✅ 필요	있음	높음	고수, 숙련자

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🔚 마무리 조언 by 유니큐  땅땅윤

“권리분석이 어렵게 느껴지는 건, ‘구분’하지 않아서입니다.
먼저 구분하고, 내 수준과 맞는 물건부터 시작하세요.
‘위험 회피’가 먼저고, 그다음이 ‘수익 추구’입니다.”