2025년 달라지는 부동산 세금 혜택 총정리

 

 

 

 

 

안녕하세요 유니큐홈🌙 이에요!

“지금 집을 사도 괜찮을까요?”
“부동산은 아직 조심스러운 거 아닌가요?”

이런 질문을 받는 일이 많아졌습니다. 2025년 현재, 정부는 실수요자 보호와 지방 부동산 시장 활성화를 위해 세금 제도를 적극적으로 조정하고 있습니다. 눈여겨볼 점은 이 모든 정책이 ‘예정’이 아니라 이미 시행 중이라는 사실입니다.
특정 조건을 만족한다면, 누구나 수천만 원에 달하는 절세 혜택을 실현할 수 있습니다. 다만 중요한 것은 조건, 지역, 금액에 따라 적용 범위가 매우 다르기 때문에 정확한 이해가 필수라는 점입니다.

오늘은 그중에서도 현재 기준(2025년 5월 2일)으로 실제로 적용 가능한 세금 혜택 5가지를 소개하고자 합니다. 이 글을 통해 독자 여러분이 나에게 해당되는 혜택은 무엇인지, 그리고 어떤 전략이 유리할지를 스스로 판단할 수 있기를 바랍니다.

 

 

1. 1세대 1주택자 양도소득세 비과세 혜택 확대

 

 

현재 공시가격 12억 원 이하의 주택을 양도할 경우, 양도소득세가 전액 비과세됩니다.
게다가 장기보유특별공제와 고령자 공제를 함께 적용할 경우, 최대 80%까지 세액을 줄일 수 있어 부담이 확연히 낮아집니다.

2년 실거주 요건은 다소 완화되었지만 여전히 실거주 기간을 채울수록 혜택이 커지므로, 매도 계획이 있다면 시간 계산도 전략의 일부가 됩니다.
관련 법령은 [소득세법 시행령 제154조]로 명시되어 있으며, 실수요자 중심의 절세 전략을 구상하는 데 핵심이 되는 조항입니다.

• 적용 대상: 공시가격 12억 원 이하 주택
• 혜택 내용:
  • 양도 시 양도소득세 전액 비과세
  • 장기보유특별공제 + 고령자 공제 동시 적용 시 최대 80% 세액 감면
• 거주 요건: 2년 실거주 조건은 완화됐지만 유지 시 혜택 극대화
• 관련 법령: 소득세법 시행령 제154조

해설: 서울 또는 수도권 거주자가 보유한 중고가 아파트라도 공시가격이 12억 이하라면, 매도 시 절세 전략의 핵심이 될 수 있습니다. 특히 장기 보유 중이거나 고령자인 경우, 세금 부담이 사실상 '제로' 수준까지 낮아집니다.

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2. 인구감소지역 주택 구입 시 주택 수 제외 + 양도세 혜택

 

정부는 지방소멸을 막기 위해 ‘인구감소지역’을 중심으로 세금 혜택을 확대하고 있습니다.
공시가 4억 원 이하의 주택을 해당 지역에서 취득하면, 주택 수에서 제외되며, 이후 양도 시에도 12억 원까지 비과세 혜택을 누릴 수 있습니다.

쉽게 말해, 수도권에 1주택이 있는 사람이 추가로 인구감소지역에 한 채를 더 사더라도, 다주택자로 간주되지 않고 세금 부담도 최소화된다는 것입니다.
적용 기간은 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지이며, [조세특례제한법 제99조의3]이 기준입니다.

 

• 적용 대상:
  • 공시가 4억 원 이하
  • 지방 및 접경지역 내 지정된 인구감소지역 주택
• 혜택 내용:
  • 취득 시 주택 수에서 제외
  • 이후 양도 시 12억 비과세 특례 적용 가능
• 적용 기간: 2024.01.04 ~ 2026.12.31
• 관련 법령: 조세특례제한법 제99조의3

해설: 수도권 1주택자도 지방 인구감소지역 주택을 추가 매입할 수 있으며, 이 주택은 추가 보유세나 양도세 기준 주택 수에 포함되지 않습니다. 투자자 입장에서도 강력한 입지 기반을 갖춘 ‘세컨 하우스’ 전략이 가능해집니다.

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3. 수도권 외 미분양 아파트 취득 시 주택 수 제외 + 세제 혜택

 

수도권을 제외한 지역에서 공급된 미분양 아파트 중 전용 85㎡ 이하, 분양가 6억 원 이하인 경우, 취득 시에도 주택 수에서 제외됩니다.
심지어 실거주 목적이 아니더라도, 해당 조건을 충족하면 세금 혜택을 받을 수 있어 지방 소형 미분양 단지들이 다시 주목받고 있습니다.

투자자 입장에서 특히 중요한 점은 양도세 중과 회피와 보유세 부담 완화가 가능하다는 점입니다.
적용 기간은 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지로, 일정 내에 잔금을 치르거나 소유권 이전 등기를 완료해야 합니다.

 

• 적용 대상:
  • 전용 85㎡ 이하
  • 분양가 6억 이하의 지방 미분양 아파트
• 혜택 내용:
  • 취득 시 주택 수에서 제외
  • 세제상 특별 혜택 적용
• 적용 기간: 2024.01.10 ~ 2025.12.31
• 관련 법령: 조세특례제한법 시행령

해설: 지방 소형 미분양 아파트는 실거주가 아니어도 주택 수에서 빠지므로, 다주택자의 취득 리스크를 해소합니다. 투자자 입장에서는 전매제한이 없는 경우 단기 매도 시에도 유리한 절세 구조를 기대할 수 있습니다.

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4. 주택청약저축 소득공제 확대

 

수도권을 제외한 지역에서 공급된 미분양 아파트 중 전용 85㎡ 이하, 분양가 6억 원 이하인 경우, 취득 시에도 주택 수에서 제외됩니다.
심지어 실거주 목적이 아니더라도, 해당 조건을 충족하면 세금 혜택을 받을 수 있어 지방 소형 미분양 단지들이 다시 주목받고 있습니다.

투자자 입장에서 특히 중요한 점은 양도세 중과 회피와 보유세 부담 완화가 가능하다는 점입니다.
적용 기간은 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지로, 일정 내에 잔금을 치르거나 소유권 이전 등기를 완료해야 합니다.

 

 

• 대상자: 세대주 + 배우자 포함
• 혜택 내용:
  • 연 납입액의 40%까지 소득공제
  • 최대 300만 원까지
  • 납입만 해도 소득공제 혜택 부여
• 관련 법령: 소득세법 시행령 제96조

해설: 청약 당첨이 되지 않아도, 단순 납입만으로도 연간 최대 300만 원의 세금 혜택을 받습니다. 연말정산 절세 전략으로 매우 유용하며, 특히 청약 가능성을 유지하면서 소득공제도 챙길 수 있는 ‘두 마리 토끼’ 제도입니다.

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5. 신설! 지방 2억 이하 주택 구입 시 다주택자 세금 부담 ‘제로’적용 조건

 

가장 주목받는 혜택은 바로 이 제도입니다.
2025년 1월 2일 이후부터, 지방에서 공시가 2억 원 이하 주택을 구입하면, 주택 수에 포함되지 않고, 다주택자 중과세율(8~12%)도 적용되지 않습니다.
적용되는 취득세는 기본세율인 1~3%로 제한되며, 기타 불이익도 없습니다.

예를 들어, 부산에서 공시가 1.8억 원짜리 주택을 구입한 경우,
→ 보유 주택 수로 계산되지 않으며
→ 이후 서울이나 수도권에서 아파트를 추가 취득하더라도 여전히 ‘1주택자’로 취급받습니다.

이 제도는 [2024년 말 개정된 지방세법]에 따라 시행 중이며, 다주택자의 취득 전략에 있어 큰 방향 전환의 기회로 평가받고 있습니다.

 

 

• • 지방에서 공시가 2억 이하 주택 취득 시
  • 2025년 1월 2일 이후
• 혜택 내용:
  • 주택 수에서 제외
  • 다주택자 중과세율(8~12%) 미적용
  • 기본 취득세율(1~3%)만 적용
• 관련 법령: 2024년 말 개정 지방세법 (2025.01.02 시행)

사례: 부산에서 공시가 1.8억 원 주택 취득 시,
→ 보유 주택 수로 미포함
→ 이후 수도권 아파트 추가 매입 시에도 여전히 ‘1주택자’로 간주

해설: 기존 다주택자에게는 절세 투자 포트폴리오 전환의 기회, 무주택자에게는 저가 매입 후 실수요 전환이라는 전략적 진입점을 제공합니다.

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실전 요약: 당신에게 적용 가능한 혜택

대상자 유형적용 가능한 주요 혜택

실거주자	1세대 1주택 비과세 + 장기보유·고령자 공제
신혼·고령자	고령자 세액공제 + 청약저축 소득공제
지방 주택 매수자	주택 수 제외 + 양도세 비과세 특례 + 취득세 중과 면제
미분양 아파트 매수자	주택 수 제외 + 세제 혜택 (양도세·보유세 유리 조건)

 

 

 

 

 

지금은 '정책 공백기'가 아닙니다.
정부가 이미 시행 중인 제도를 제대로 아는 사람만이, 수천만 원의 세금을 절약할 수 있습니다.
단순히 집을 사는 것이 아닌, 제도를 활용해 유리한 구조를 설계하는 것,
그것이 바로 현명한 실수요자와 투자자의 차이입니다.

유니큐홈은 오늘도 부동산의 문을 부드럽게 열어드립니다.