'수익률'만 보다가 낙찰받고 망하는 사람들 by. 유니큐🌙

 

 

돈 되는 수익형 부동산 그리고 경매

 

 

 

― 수익률, 리스크, 실전 전략까지 전부 짚는다

서문 ― '수익률'만 보다가 낙찰받고 망하는 사람들

수익형 부동산의 경매 시장은 투자자에게 종종 '노다지'로 불린다. 시세보다 싸게 사서, 안정적인 월세 수익을 챙기는 구조. 언뜻 보면 단순하고 명쾌해 보인다. 그러나 실제 현장에서는 정반대의 일이 벌어진다. 싸게 샀다고 좋아했지만, 명도 소송이 길어지고, 임대가 안 되며, 위반건축물로 판명나 거액의 이행강제금이 부과된다. 결국 "낙찰 받은 날이 내 인생 최악의 날이었다"는 말이 나오는 것이다.

경매라는 무대는 단순히 싸게 사는 자리도 아니고, 운 좋게 수익률을 낚는 복권도 아니다. 이는 '정보와 통찰의 격투장'이며, 제대로 분석한 자만이 승자가 되는 전장이다. 특히 수익형 부동산은 주거용 부동산과는 완전히 다른 철학, 다른 기준, 다른 수치로 판단되어야 한다.

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1. 수익률 5%, 그게 정말 좋은 투자일까?

저금리 시대, 은행 예금이 12% 수준일 때는 수익형 부동산에서 5%의 임대 수익률만 확보해도 우수한 투자였다. 그러나 지금은 고금리 시대다. 기준금리가 34%를 넘나들고, 대출금리는 6%대에 육박한다. 이 상황에서 연 5%의 수익률은 '수익'이 아니라 '손해'가 될 수 있다.

투자자는 이제 단순 수익률이 아니라, 금리 대비 순수익률을 봐야 한다. 여기에 공실률, 유지비용, 세금, 리모델링 비용까지 더하면 실질 수익률은 예상보다 훨씬 낮아질 수 있다. 중요한 것은 ‘수치’보다 ‘지속 가능성’이다. 임대료가 유지될 수 있는가, 공실 발생 시 회복 가능한가, 지역 수요는 안정적인가. 이 모든 것을 고려한 뒤에야 수익률이 의미를 가진다.

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2. 좋은 입지가 반드시 높은 수익을 보장하지 않는다

“역세권 1층 코너 상가니까 무조건 수익 나겠지.” 많은 초보 투자자들이 이런 착각을 한다. 그러나 수익형 부동산에서 입지는 절대적인 수익을 보장하지 않는다.

입지가 좋을수록 가격도 비싸다. 비싼 취득가는 높은 임대료를 받아야 수익률이 유지된다. 문제는 임차인이 그 임대료를 감당할 수 없을 경우다. 결국 공실이 발생하면, '좋은 입지'는 오히려 수익률의 적이 된다. 수익형 부동산에서 진짜 중요한 것은 "입지력 대비 가격의 효율성"이다.

즉, 싸게 사고 적당한 임대료만 받아도 수익이 나는 곳. 고평가된 프리미엄 지역이 아니라, 수요는 충분하면서도 가격이 과도하게 오르지 않은 지역. 이것이 진짜 돈 되는 입지다.

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3. 경매·공매는 수익형 부동산에 적합한 도구다

경매와 공매는 시세보다 낮은 가격에 부동산을 취득할 수 있는 거의 유일한 합법적 구조다. 특히 수익형 부동산은 주거용보다 입찰자가 적고, 관심도 낮다. 경쟁률이 낮다는 것은 곧 '싸게 살 가능성'이 높다는 뜻이다.

실제 통계를 보면 아파트 낙찰가율이 90%를 넘는 반면, 상가나 오피스텔은 60~80%에서 낙찰되는 경우가 많다. 그러나 그만큼 하자가 많고 복잡하다는 뜻이기도 하다. 싸게 사서 오래 끌고 가는 것이 아니라, 싸게 사되 제대로 분석하고 진입해야 하는 것이다.

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4. 주거용 분석으로 접근하면 실패한다

수익형 부동산은 주거용과는 완전히 다른 방식으로 분석해야 한다.

구분주거용 부동산수익형 부동산

분석 기준	학군, 치안, 거주환경	유동 인구, 배후 수요, 상권 밀도
수익 모델	전세, 실거주	보증금 + 월세, 상권 수익 구조
위험 요소	전세금 반환, 집값 하락	공실, 권리분쟁, 명도 실패

교통, 교육, 녹지 공간 같은 요소는 주거용에서는 중요하지만, 수익형에서는 사람이 얼마나 오가며 소비하느냐가 핵심이다. 부동산이 아니라 소비자의 동선을 분석해야 한다.

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입찰 전 반드시 확인해야 할 7가지 체크포인트

1. 취득세와 부대비용: 상가는 기본 취득세율이 4.6%로 높다.
2. 리모델링 필요 여부: 낙찰 후 수리비가 수천만 원 들어갈 수 있다.
3. 임대차 현황: 현재 임차인의 보증금, 임대료, 계약기간 확인
4. 공실률: 인근 상가의 공실률과 최근 폐업률 체크
5. 법적 권리관계: 선순위 임차인, 유치권, 가처분 여부
6. 임대수익의 적정성: 시세보다 과도하게 높거나 낮은 경우 허위일 수 있다.
7. 상가임대차보호법 적용 여부: 권리금 반환, 우선권 행사 가능성 확인

이 7가지를 빠짐없이 점검하지 않으면, 싸게 샀더라도 싸게 망할 수 있다.

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권리금이 있는 임차인은 계약 해지 시 권리금을 잃게 된다. 따라서 장기간 임차하고자 하는 의지가 강하다. 이는 임대인 입장에서는 안정적인 임대수익 확보가 가능하다는 뜻이다.

그러나 권리금이 시장 평균보다 지나치게 높거나, 불법적 영업 권리금이 포함되어 있다면 추후 분쟁 소지가 있다. 입찰 전 반드시 권리금 구조와 임차인의 실제 업력, 임대차계약서 등을 검토해야 한다.

 

주거용보다 상가는 명도 난이도가 훨씬 높다. 이유는 단 하나. 임차인의 생계가 걸려 있기 때문이다.

• 버티면 장사 지속 가능
• 임차인은 임대료를 안 내면서 수익 창출
• 낙찰자는 수익은 없고, 금융비용은 계속 나감

이전비를 주지 않으면 절대 나가지 않겠다는 사례가 비일비재하다. 따라서 명도협상, 유도방식, 법적 강제집행 등 실무를 제대로 알아야 한다.

 

신축 상가는 종종 건설사가 공사대금을 받지 못해 유치권을 주장한다. 이 경우 유치권 배제 소송이 필요하며, 소송이 끝날 때까지 해당 공간을 사용하지 못한다.

입찰 전에 점유 현황과 공사내역서, 시공사 정보까지 꼼꼼히 확인해야 한다. 단지 새 건물이라는 이유로 안심했다가 1년 이상 수익 없이 금융비용만 내는 경우가 흔하다.

건축물대장에 ‘위반건축물’로 등재되면, 원상복구 명령이 내려지고 이행강제금이 매년 부과된다. 철거가 필요한 구조물일 경우, 철거 후 기존 용도로 사용 불가한 경우도 많다.

예: 불법 증축된 주방 철거 → 수도, 가스, 전기까지 재설치 필요 → 영업 불가

경매는 '현 상태 매입'이므로 이러한 하자에 대해 낙찰자가 모든 책임을 진다. 일반 매매처럼 매도자에게 배상 요구가 불가능하다.

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수익형 부동산 경매는 단순히 '싸게 사서 임대 놓는' 게임이 아니다. 이는 ‘하자 속에서도 기회를 찾아내는 사람’과 ‘수익률 이면의 리스크를 통제하는 사람’만이 성공하는 정밀한 전략 게임이다.

▶ 수익률이 높아도, 공실이면 의미 없다. ▶ 입지가 좋아도, 명도가 안 되면 지옥이다. ▶ 건물이 새로워도, 유치권이면 입주는 1년 후다.

"낙찰가가 싸서 기분 좋은가, 아니면 실수익이 남아서 좋은가?" 이 질문 앞에서 후자의 답을 할 수 있어야 진짜 투자자다.

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유니큐 🍀코멘트

수익형 부동산은 숫자가 아니라, 흐름을 읽는 투자다. 흐름이란 사람의 동선, 자금의 순환, 입지의 변화, 권리의 이동이다. 그 안에 숨겨진 법률적 리스크와 재정적 민감성을 통제하는 자만이, '진짜 돈 되는 경매'를 한다.

“싸게 사는 게 중요한 게 아니라, 제대로 사는 것이 중요하다.”

당신이 지금 보는 이 부동산, 과연 제대로 사는 물건인가?

 

 

 

 

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