가족간 증여_ 합법적 절세 방법있을까?

 

 

 

가족 간 아파트 매매로 증여세 없이 8억 절세하는 법

 

 

 

 합법적 절세 전략, 그 구조와 리스크까지 정밀 분석

부모가 자녀에게 재산을 이전할 때 일반적으로 떠오르는 방식은 ‘증여’입니다. 그러나 최근 강남을 중심으로 많은 자산가들이 ‘가족 간 매매’ 방식을 적극 활용하고 있습니다. 단순히 싸게 넘겨주는 탈세 방식이 아닙니다. 이는 현행 세법에서 허용된 절세의 틀 안에서 활용 가능한 전략입니다.

공창규 세무사가 설명한 이 구조는, 감정평가와 매매 가격 설정, 법적 허용 범위를 정교하게 맞추어 설계된 절세 기법으로, 수억 원의 증여세를 합법적으로 피할 수 있는 방법입니다.

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시나리오로 이해하는 절세 구조

가정해봅시다. 시가 22억 원 상당의 아파트가 있습니다. 해당 아파트에는 전세보증금이 14억 원 설정되어 있으며, 이를 부모가 자녀에게 넘기려는 상황입니다. 현행 세법을 활용해 합법적으로 어떻게 절세할 수 있을까요?

 

 

 

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1️⃣ 감정평가로 시세 조정

첫 단계는 감정평가입니다. 시세가 22억 원이더라도 감정평가사의 재량에 따라 약 ±10% 범위 내에서 감정가를 낮출 수 있습니다. 예컨대 20억 원으로 평가를 받을 수 있다면, 이후 매매 기준이 되는 ‘시가’는 20억으로 설정됩니다.

이는 세법상 허용된 범위 내에서의 조정이며, 감정평가사의 객관적인 평가서를 근거로 활용되므로 법적 리스크가 없습니다.

 

 

 

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2️⃣ 30% 저가 매매 허용 규정 활용

 

 

두 번째 단계는 저가 매매 허용 규정입니다. 현행 세법상 자녀가 부모로부터 부동산을 매수할 때, 시가 대비 30%까지 저렴하게, 그리고 최대 3억 원까지는 증여세 부과 없이 매입이 가능합니다.

즉, 20억 원으로 감정 평가된 아파트는 17억 원까지는 증여세 없이 매입 가능하다는 뜻입니다.

 

 

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3️⃣ 자녀 부부 공동명의로 2배 혜택

 

 

여기에 추가로 자녀 부부가 공동명의로 매입할 경우, 각자 3억 원씩 총 6억 원의 저가 매입 한도를 적용받을 수 있습니다. 결과적으로 이 아파트는 14억 원에 자녀 부부에게 매도 가능하며, 법적으로는 증여세 부담이 전혀 없습니다.

더 흥미로운 점은 전세보증금이 14억 원이기 때문에, 사실상 현금 없이도 아파트를 취득할 수 있는 구조가 성립된다는 것입니다.

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 각 항목별로 표로 간략하게 정리 해볼게요

시가	22억 원
감정평가가	20억 원 (시가 대비 10%↓)
매매 허용 저가한도	6억 원 (자녀 부부 공동명의 기준)
실제 매입가	14억 원
증여세 부담	없음 (현행 세법상 비과세 인정)

 

 

 

반드시 숙지해야 할 주의사항

① 자금 출처 소명은 필수

자녀가 부모에게 매매대금을 실제 이체해야 하며, ‘차용증 작성 후 분할지급’ 등은 증여로 간주될 수 있습니다. 가족 간 거래는 국세청이 **기본적으로 ‘증여 추정’**을 하기 때문에, 실거래를 명확히 입증할 수 있어야 합니다.

② 부모는 ‘감정가 기준’으로 양도세 부담

실제 매매가는 14억 원이지만, 세법상 양도세는 감정가(20억 원) 기준으로 계산됩니다.
양도차익이 클 경우, 오히려 증여보다 양도세가 더 커지는 역전 현상이 발생할 수 있으니 반드시 사전 시뮬레이션이 필요합니다.

③ 국세청의 ‘의심거래’ 분류 가능성

아무리 법적으로 허용된 구조라 해도, 가족 간 매매는 국세청의 주요 모니터링 대상입니다. 따라서 매매 계약서, 자금 흐름, 명확한 거래의사 등을 모두 정상적인 거래로 입증할 수 있어야 세무조사 리스크를 낮출 수 있습니다.

 

 

 

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✅ 결론: 절세는 ‘합법적 설계’의 영역

 

 

가족 간 매매는 단순한 편법이 아닙니다. 감정평가, 시가 대비 저가 매매 허용 규정, 공동명의의 조합을 잘 활용한다면 억 단위 증여세를 줄일 수 있는 강력한 절세 수단입니다.

그러나 이 절세 전략은 양도세와 자금출처 리스크가 수반되기 때문에,

반드시 전문가의 시뮬레이션을 통해

가족 간의 실거래 정황이 명확하게 기록된 상태에서

철저한 세무 계획을 기반으로 실행해야 합니다.

무리하게 따라 했다가는 양도세 폭탄이나 증여 추정 과세를 받을 수 있기에
단순한 따라하기보다는 전문가의 도움을 받아 설계된 ‘맞춤형 절세’가 필요합니다.

 

 

유니큐홈

 

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