임차인의 권리 보호를 위한 필수 절차, 임대인 국세 및 지방세 미납 조회 방법

 

 

 

 

 

 

 

임대차 계약을 앞둔 임차인에게 있어 가장 중요한 체크리스트 중 하나는 '임대인의 세금 체납 여부 확인'입니다. 이는 단순한 서류상의 절차가 아닌, 임차인이 보증금을 지킬 수 있느냐를 좌우하는 핵심적인 사전 점검 사항입니다. 국세 및 지방세 미납 확인의 중요성과 실제 조회 방법, 그리고 안전한 임대차 계약을 위한 추가 조치까지 상세히 안내드릴게요 .

 

 

🏡세입자 보호를 위한 임대인 국세·지방세 미납 조회, 왜 반드시 확인해야 하나요?

전·월세 계약을 앞두고 있다면, 단순히 가격만 보지 마십시오. 지금 가장 중요한 것은 '임대인의 세금 체납 여부'입니다. 왜일까요? 임대인이 국세를 미납했다면, 그 부동산은 언제든지 국세청에 의해 압류될 수 있으며 심지어 공매에 넘어갈 수 있습니다. 이 경우, 아무리 계약서를 꼼꼼히 작성해도 임차인의 보증금은 위험에 노출될 수밖에 없습니다.

이런 리스크를 사전에 차단하는 방법이 있습니다. 바로 국세청 홈택스 또는 세무서 방문을 통한 미납 국세 열람, 그리고 해당 지역 지방세 열람입니다. 열람 절차는 까다롭지 않지만, 반드시 필요한 서류(계약서 사본, 신분증 등)를 갖추고 방문해야 하며, 대리 신청 시에는 위임장이 필요합니다.

또한, 열람만으로 끝내지 마시고!. 계약서 작성 전에는 반드시 등기부등본을 통해 근저당권 및 담보대출 여부를 확인하고, 전입신고와 확정일자, 전세권 설정 등 우선변제권 확보 절차까지 꼼꼼히 챙기셔야 합니다.

계약은 단 한 순간이지만, 보증금 손실은 평생의 후회가 될 수 있습니다. 세입자로서의 권리를 지키기 위한 사전 점검, 이제는 선택이 아니라 필수입니다.

 

 

 

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1. 임대인의 국세 및 지방세 체납 여부 확인의 중요성

 

임대차 계약을 체결할 때, 임대인의 세금 체납 여부를 확인하는 것은 임차인의 보증금 보호와 직결되는 문제입니다. 임대인이 국세(종합소득세, 부가가치세, 양도소득세 등)나 지방세(재산세, 취득세, 주민세 등)를 미납한 경우, 세무 당국은 해당 부동산에 대해 압류 및 공매를 진행할 수 있습니다. 이때 임차인은 선순위 권리를 주장할 수 없고, 후순위자로 밀려 보증금 반환이 어려워질 수 있습니다.

즉, 세금 체납으로 인해 해당 부동산이 공매처분 될 경우, 임차인의 권리는 무력화될 수 있으며, 보증금 전액 손실이라는 심각한 피해로 이어질 수 있습니다. 따라서 계약 전 반드시 임대인의 세금 납부 현황을 확인하는 절차가 필요합니다.

2. 국세 미납 확인 방법

 

 

국세 미납 여부는 온라인(홈택스) 또는 세무서 방문을 통해 확인할 수 있습니다.

 

 

 

2.1 홈택스를 통한 확인 절차

국세청 홈택스(Hometax)는 임차인이 온라인으로 간편하게 임대인의 국세 미납 여부를 사전 신청하는 시스템을 제공합니다.

1단계: 회원가입 및 로그인

국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)에 접속 후 회원가입 및 로그인

2단계: 신청/제출 메뉴 클릭

상단 메뉴 중 '신청/제출' 클릭

3단계: 주요 세무서류 신청

'주요 세무서류 신청' 항목 중 '미납국세 열람 신청' 선택

4단계: 신청서 작성

계약서 사본 정보, 임대인 성명 및 부동산 주소 등 필수 정보 입력

5단계: 세무서 방문 안내 문자 수령

열람 신청 후 관할 세무서 방문일정을 문자로 안내받고 직접 방문

2.2 세무서 방문 직접 열람

홈택스 이용이 어려운 경우, 직접 관할 세무서를 방문하여 열람 신청도 가능합니다.

필요서류:

미납국세 열람 신청서 (국세청 홈페이지에서 양식 다운로드)

임대차계약서 사본 (임대인과 체결한 실계약서 필수)

신분증 (주민등록증, 운전면허증, 여권 등)

직접 방문 시 세무서 담당 직원이 임대인의 국세 체납 여부를 열람해 확인해주며, 단순 확인은 가능하나 출력 및 복사, 촬영은 금지됩니다.

 

 

3. 지방세 미납 확인 방법

국세와는 별도로 지방세(재산세, 취득세, 지역세 등) 미납 여부도 반드시 확인해야 합니다. 지방세는 해당 부동산 소재지의 시·군·구청 세무과에서 확인이 가능합니다.

지방세 확인 절차

1단계: 계약서 사본 및 신분증 지참

계약 당사자 또는 대리인 신분증, 계약서 사본 필수

2단계: 해당 시·군·구청 세무과 방문

부동산 소재지의 지방자치단체 세무부서에 직접 방문

3단계: 미납 지방세 열람 요청

담당자에게 임대인의 미납 지방세 현황 열람 요청

이 과정에서도 마찬가지로, 임대인의 동의 없이 열람은 가능하나, 열람 사실은 임대인에게 통보됩니다.

 

 

4. 열람 시 유의사항

열람 동의 관련

보증금이 1,000만 원을 초과하는 계약의 경우, 임대인의 동의 없이도 국세 및 지방세 열람이 가능합니다. 다만, 열람 자체는 가능하더라도 그 사실은 임대인에게 문서 또는 문자로 통지됩니다.

열람 제한 사항

내역은 단순 확인만 가능

출력물 발급, 복사, 스캔, 사진 촬영은 일절 금지

대리 신청 시 유의사항

홈택스 열람은 본인에 한해 가능

대리인이 열람하려면 직접 세무서 방문 필수

이 경우, 위임장과 대리인 신분증이 반드시 필요

 

 

 

 

 

5. 임대차 계약 시 추가 안전장치

세금 체납 여부 확인 외에도, 임차인이 반드시 확인해야 할 보증금 보호 장치는 다음과 같습니다.

등기부등본 확인

소유권자 명의 확인

근저당권 및 압류 설정 여부 확인

과도한 담보대출 여부 확인

전입신고 및 확정일자

계약 즉시 전입신고 후, 확정일자 반드시 발급

확정일자가 있어야 대항력 및 우선변제권이 성립됨

전세권 설정 또는 임차권 등기

보증금 규모가 클 경우 전세권 설정 등기 검토

분쟁 시 임차권 등기 설정도 임차인 권리 보호에 유리함

6.  임대차 계약 전 철저한 체크리스트의 실행

 

임대인의 국세 및 지방세 체납 여부 확인은 단순 행정 절차가 아니라, 임차인의 자산을 지키기 위한 필수 조치입니다. 계약서 작성 이전에 반드시 임대인의 체납 여부를 사전 점검해야 하며, 해당 내역을 정확히 확인하고, 등기부등본을 통해 담보권 및 근저당 여부, 전입신고 및 확정일자까지 일괄적으로 체크해야 합니다.

최근 전세사기, 깡통전세 등의 피해 사례가 잇따르는 가운데, 이러한 체크리스트 실천은 임차인 본인의 권리를 지키는 가장 강력한 방패입니다. 부동산 계약은 신중해야 하며, 사전 확인을 게을리하지 않는 것이 최선의 방어입니다.

 

 

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칼럼 : 유니큐홈🌙 | 🏡공인중개사 윤

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