2025년 4월 22일, 부동산 실수요자와 소액 투자자들의 이목을 집중시킨 중요한 세법 개정안이 발표되었다. 그 핵심은 바로 지방의 저가주택, 특히 공시가격 2억 원 미만의 주택에 대한 취득세 부담 완화였다. 이번 개정은 단순한 세금 감면 이상의 의미를 가진다. 수도권과 지방 간의 세금 형평성 문제, 실수요자에 대한 정책 배려, 그리고 지방 소형 주택시장에 대한 투자 활성화라는 세 가지 측면에서 정책적 전환점을 마련한 것이다.
지방의 인구 감소와 주택 수요 위축, 수도권에 집중된 부동산 규제와 고세율 부담. 이 두 축은 그동안 대한민국 부동산 정책의 난제를 상징해왔다. 이번 개정은 그 갈림길에서 나온 조정이자, 새로운 기회를 암시하는 신호탄이다. 본 칼럼에서는 2025년 취득세법 개정의 내용을 구조적으로 분석하고, 실수요자와 투자자에게 어떤 전략적 시사점이있을까?.
지방 저가주택, "공시가격 2억 원 미만"의 의미
이번 개정안에서 가장 핵심적인 기준은 '공시가격'이다. 여기서 중요한 점은 '실거래가'가 아니라 '공시가격'을 기준으로 한다는 것이다. 보통 공시가격은 실거래가 대비 60~70% 수준으로 낮게 책정된다. 다시 말해, 실거래가가 2억 5천만 원인 주택이라도, 해당 주택의 공시가격이 1억 9,500만 원이라면 이번 개정안의 혜택을 받을 수 있다.
그동안 지방의 소형 주택을 구입할 때에도 공시가격과 상관없이 모든 주택이 주택 수에 포함되고, 취득세가 일반 세율로 과세되었다. 특히 수도권 외 지역은 세금 혜택이 부족하여 투자가치가 떨어진다는 지적이 많았다. 그러나 이번 개정은 지방의 저가주택에 한해, 단순한 세금 감면을 넘어 주택 수 산정에서도 제외되는 큰 정책적 전환을 시도한 것이다.
대상 지역과 그 전략적 가치
서울특별시, 경기도, 인천광역시를 제외한 모든 지역을 '지방'으로 정의하고 있다. 즉, 부산, 대구, 광주, 대전, 울산, 세종 등 6대 광역시는 물론이고, 충청도, 전라도, 경상도, 강원도, 제주도 등 중소도시 전체가 해당된다. 이는 사실상 대한민국 대부분의 지역이 혜택 대상임을 의미하며, 지방 주택 시장의 활력을 도모하려는 정부 의지가 반영된 조치다.
특히 세종, 청주, 천안, 전주, 창원, 포항 등의 지역은 공시가격 2억 원 미만의 다세대, 빌라 주택이 다수 존재하며, 향후 인프라 확장이나 정책 수혜 가능성이 있는 곳이다. 이들 지역은 실거주 수요뿐 아니라 임대 수익형 부동산으로서의 매력도 높아, 이번 개정안 이후 실수요자 및 소형 임대사업자들이 집중적으로 검토할 가능성이 크다.
주택 수 산정 제외의 폭발적 파급력
가장 주목할 점은 바로 주택 수 산정에서 제외된다는 조항이다. 이는 곧 다주택자 규제의 핵심을 피할 수 있다는 의미이기도 하다. 기존에는 지역에 상관없이 모든 주택이 주택 수에 포함되었고, 따라서 다주택자는 양도소득세 중과, 종합부동산세 부담, 보유세 부담 등의 삼중고를 감내해야 했다.
하지만 이번 개정으로 인해 공시가격 2억 미만의 지방 주택을 추가로 보유하더라도, 그것이 주택 수에 산입되지 않음으로써 다주택자 규제 대상에서 벗어날 수 있다. 이는 서울이나 수도권에 1주택을 보유한 이들이, 지방에 저가주택을 추가 취득함으로써 수익을 다각화할 수 있는 전략적 기회를 제공한다.
예를 들어, 서울에 1주택을 보유한 A씨가 경북 안동에 공시가격 1.7억 원의 소형 다세대를 매입하는 경우, 기존에는 2주택자가 되어 취득세 중과 대상이었지만, 개정 이후에는 여전히 1주택자로 간주되어 일반 세율로 세금을 납부할 수 있게 된 것이다.
임대수익형 부동산으로서의 지방주택 재조명
그동안 지방의 저가주택은 투자 가치가 낮다는 인식이 팽배했다. 하지만 최근 고금리 시대와 전세 수요 감소, 지방대학가 및 중소 산업단지 근처의 단기임대 수요 증가로 인해 지방 빌라나 다세대 주택의 수익성이 다시 조명받고 있다.
이번 개정은 이러한 흐름에 불을 지핀 셈이다. 취득세 면제와 주택 수 산정 제외라는 두 가지 정책적 유인은 지방 임대주택 시장의 진입 장벽을 현격히 낮췄다. 특히 1억~2억 원 수준의 소형 주택은 전세보증금이나 월세보증금으로 초기 자금의 상당 부분을 회수할 수 있다는 점에서, 레버리지를 적절히 활용한 투자 모델로도 유용하다.
실수요자에게 주는 심리적 안정성과 제도적 보호
이번 개정은 단순히 세금 감면을 넘어 실수요자에게 제도적으로 안정을 부여하는 역할을 한다. 수도권에만 집중된 규제가 지방 주택 구매까지 위축시키던 상황에서, 실수요자는 물론 은퇴자, 귀촌·귀농 희망자, 자녀 분가를 준비하는 고령층에게 실질적인 부담 경감으로 작용한다.
특히 "나는 다주택자가 아니라 실수요자다"라는 정책 기준을 실제로 법제화함으로써, 주택 보유에 대한 도덕적 불안감이나 정책 리스크를 제거한 점이 의미 있다. 이는 지방 주택 보유의 심리적 허들을 낮추고, 중장기적으로 지방 분산형 주거 모델에 대한 신뢰를 회복하는 계기가 될 것이다.
물론 모든 투자에 장밋빛 전망만 있는 것은 아니다. 공시가격 기준이기 때문에 실제 투자자가 구입하려는 주택의 공시가격이 모호하거나, 아직 반영되지 않은 신규 분양 주택일 경우 적용 여부에 혼선이 있을 수 있다.
또한 세금은 줄었지만, 임대소득에 대한 과세나 관리 리스크, 공실 리스크 등은 여전히 존재한다. 따라서 단순히 세금 혜택만 보고 접근하기보다는 지역 수요, 배후 인프라, 인구 흐름 등 실질적인 가치 분석이 수반되어야 한다. 특히 빌라와 다세대의 경우 등기 구조, 임차인 보호, 건축 연한 등 법률적 리스크까지 함께 검토해야 한다.
이번 2025년 취득세 개정안은 단순한 제도 변경이 아닌. 이는 지방이라는 공간에 새로운 의미를 부여하고, 실수요자와 수익형 투자자 모두에게 전략적 이점을 제공하는 중대한 정책 전환점이다.
지방의 2억 미만 소형 주택이 이제는 규제의 굴레를 벗고, 안정된 수익원 혹은 주거 자산으로서의 지위를 다시금 인정받는 구조가 마련되었다. 이제 중요한 것은 정확한 정보의 이해와 선제적 대응이다.
지방의 변화는 느리지만 단단하다. 그리고 그 변화의 물결 속에서 가장 먼저 움직이는 자가 가장 많은 혜택을 얻게 될 것이다.
"정보는 힘이다. 그리고 그 힘은 행동으로 연결될 때 비로소 자산이 된다."
2025년, 여러분의 선택이 또 다른 기회의 시작이 되기를 바란다.
by. 유니큐홈 YooniQHome💡
