재개발 주택, 지금 자녀에게 증여해야 하는 이유

 

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🔍 “재개발 주택, 지금 자녀에게 증여해야 하는 이유”

 

 

 

공시가·입주권·1세대 1주택 비과세까지 아우르는 핵심 절세 전략

부동산 증여를 고민하고 있다면, 아파트보다 먼저 검토해야 할 것이 있습니다.
바로 **‘재개발 구역 내 주택’**입니다.

단순히 낡은 집이라고 무시했다간, 수억 원의 절세 기회를 놓칠 수 있습니다.
실제로 다수의 자산가들은 자녀에게 아파트가 아닌 재개발 주택을 우선 증여하며,
이를 통해 합법적으로 수억 원의 증여세를 절감하고 있습니다.

재개발 주택이 절세 전략의 중심이 되는 이유를 구조적으로 정리해 드립니다.

 

 

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왜 재개발 주택인가?

 

 

실거래가와 공시가격 간 괴리가 크기 때문입니다.

예: 실거래가 10억

공시가격: 약 2.5억 수준

증여세는 일반적으로 공시가격을 기준으로 과세되며,
이는 곧 10억짜리 자산을 2.5억 기준으로 증여할 수 있다는 뜻입니다.
세금으로만 수억 원의 차이가 발생합니다.

📌 요약:
▶ 시세 기준 수억 원 가치의 자산을
▶ 공시가격 기준으로 과세받아 저렴하게 증여 가능

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사례로 보는 구조

 

 

항목내용

실거래가	10억 원
공시가격	2.5억 원
증여 기준가	공시가격 기준 → 약 2.5억 기준
절세 효과	수억 원 규모의 증여세 절감 가능

※ 단, 하나의 조건이 충족되어야 합니다.

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반드시 알아야 할 절세 포인트:

 

 

“관리처분인가 이전에 증여할 것!”

재개발 절차가 진척되어 **‘관리처분 인가’**가 떨어지면,
해당 주택은 더 이상 ‘주택’이 아닌 **‘입주권’**으로 간주됩니다.

입주권은 국세청이 시가 기준으로 과세하는 대표 자산입니다.

공시가격 기준 증여가 불가능하며, 절세 효과가 급격히 줄어듭니다.

👉 따라서,
‘관리처분 인가 전에 증여해야’
공시가격 기준으로 절세가 가능하며,
국세청도 상대적으로 관심을 덜 두는 구간이라는 점에서 리스크도 낮습니다.

 

 

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입주 후에도 계속되는 절세 시너지

 

 

증여받은 재개발 주택은 시간이 지나
새로운 아파트로 준공되면서 급격한 자산 가치 상승을 경험하게 됩니다.

그런데 여기서 한 단계 더 나아갈 수 있습니다.

자녀가 부모와 ‘세대분리’를 해둔 경우,
입주 이후 요건을 충족해
▶ 1세대 1주택 비과세 혜택까지 받을 수 있습니다.
▶ 즉, 양도소득세까지 절세하는 구조가 됩니다.

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 재개발 주택 증여 전략 요약

항목전략 요약

증여 시점	관리처분 인가 이전
증여 기준	공시가격 기준 과세 (시가 아님)
절세 효과	수억 원 상당의 증여세 절감 가능
추가 전략	세대분리 후 1세대 1주택 비과세 → 양도세 절세까지

 

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👨‍🏫 전문가의 조언: “절세는 타이밍이 전부입니다”

 

공창규 세무사는 다음과 같이 강조합니다.

“세금이 확정된 뒤 절세를 고민해도,
제가 도와드릴 수 있는 건 거의 없습니다.
절세는 언제나 ‘사전 설계’가 핵심입니다.”

마치 건강이 그렇듯,
문제가 생긴 뒤 치료보다 미리 예방하는 것이 훨씬 경제적이고 확실한 선택입니다.

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결론

만약 자녀에게 아파트를 물려줄 계획이 있다면,

 

▶ 현재 공시가격이 낮은 재개발 주택을
▶ 관리처분 인가 전에 증여하고
▶ 세대분리 후 양도세 비과세 전략까지 함께 설계한다면,

📌 증여세와 양도세를 동시에 절세할 수 있는 강력한 자산 이전 구조가 완성됩니다.

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