2025 임대주택 정책 대전환: 단기민간임대주택 부활

 

 

 

 

 

 

2025년, 부동산 임대시장에 중대한 제도적 변화가 도입된다. 정부는 과거 폐지됐던 '단기민간임대주택' 제도를 5년 만에 부활시키기로 했다. 또한, 1가구 1주택 비과세 특례를 둘러싼 세법 개정안이 구체화되면서, 다주택자의 세부담과 비과세 적용 요건에도 실질적인 영향이 미칠 것으로 전망된다.

이번 칼럼에서는 개정된 '2024년 개정세법 후속 시행령'의 핵심 내용을 중심으로, 단기민간임대주택 제도의 복원, 1가구 1주택 비과세 기준의 변화, 상가 전환 건물의 취득세 기준, 그리고 간주임대료 과세와 법인 과세 특례에 이르기까지 전방위적인 분석을 제공하고자 한다.

1. 단기민간임대주택 제도, 다시 돌아오다

과거 문재인 정부 시절 폐지됐던 단기민간임대주택 제도가 2025년 6월부터 다시 도입된다. 이번에는 비 아파트도 포함되며, 의무 임대기간은 최소 6년으로 설정되었다. 건설형과 매입형 모두 제도에 포함되며, 일정 요건을 충족하는 경우 양도소득세 중과 배제, 종합부동산세 합산 배제 등 다양한 세제 혜택이 부여된다.

• 건설형 요건: 공시가격 6억 원 이하, 전용면적 149㎡ 이하
• 매입형 요건: 수도권은 4억 원 이하, 비수도권은 2억 원 이하

이로써 2020년 이후 위축됐던 임대주택 공급이 다시 활력을 되찾을 수 있을 것으로 보인다. 정부는 30호 이상 공급하는 건설형 단기민간임대주택에 대해 종부세 합산배제 기준도 상향조정하며, 기존 공시가격 9억 원에서 12억 원 이하로 완화했다.

1. 단기임대주택 양도세 중과 배제 및 1가구 1주택 비과세 요건의 변화

새로운 시행령에 따르면, 단기민간임대주택을 보유한 다주택자는 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 양도세 중과 대상에서 제외된다. 특히 건설형 임대주택을 양도할 경우 20%의 추가세율이 적용되지 않는다.

또한, 1가구 1주택자도 조정대상지역에서 신규 주택을 매입한 후 일정 요건을 갖추면 기존 주택 양도 시 비과세 특례를 적용받을 수 있다. 2026년 12월까지 인구감소지역 또는 수도권 외 지역에서 1주택을 취득한 경우가 이에 해당하며, 기존 주택과 동일한 시군구 내 신규 주택은 제외된다.

1. 종합부동산세 및 취득세 특례 조정

1가구 1주택 비과세와 장기보유특별공제(최대 80%)는 매도자에게 중요한 세제 혜택이다. 그러나 매수인이 해당 주택을 상가나 비주택 용도로 활용할 경우, 취득세 부담이 달라질 수 있다. 이에 따라 등기 기준일이 아닌 '매매계약일'을 기준으로 판단하는 방식으로 변경되었다.

한편, 종부세의 경우 공시가격 4억 원 이하인 주택에 대해 비과세 혜택을 유지하되, 이를 초과하는 경우에는 혜택이 사라진다. 단기민간임대주택의 경우에도 공시가 9억 원 이하(건설형), 6억 원 이하(매입형)으로 조정되었다.

1. 간주임대료 과세와 전세보증금 과세기준의 변화

정부는 간주임대료에 대한 과세도 강화했다. 전세보증금이 3억 원을 초과하는 경우 초과분의 60%에 대해 정기예금이자율(3.5%)을 적용하여 간주임대소득으로 간주하고, 이를 과세한다. 이는 임대소득이 일정 기준 이하인 경우에도 과세 대상이 될 수 있다는 의미다.

이로 인해 법인이 아닌 개인사업자도 임대소득 규모에 따라 과세 부담이 늘어날 수 있으며, 일부 임대사업자들은 '유사 법인'을 설립해 세금을 회피하려는 시도를 할 수 있다. 그러나 정부는 이러한 법인은 중소기업 우대 세제에서 배제한다고 밝혔다.

1. 부동산 임대 법인과 소득세 특례 배제

기존에는 부동산 임대를 영위하는 법인이 중소기업 소득세 특례를 일부 받을 수 있었다. 하지만 2025년부터는 부동산 임대업, 중개업, 가상자산 매매, 관세사업 등을 영위하는 법인은 특례 대상에서 제외된다. 이는 사실상 세금 우회 목적의 법인 설립을 방지하기 위한 조치로 해석된다.

따라서 부동산 임대 수익을 목적으로 법인을 설립하거나, 지분 분할 등을 통해 개인사업자를 가장한 법인을 설립하는 경우, 예상보다 높은 세금 부담을 질 수 있다.

1. 결론: 단기임대 부활의 의미와 세무 설계의 필요성

단기민간임대주택 제도의 부활은 공급 촉진이라는 측면에서 긍정적 신호로 해석된다. 특히 비아파트와 매입형, 건설형을 구분하여 세부 요건을 달리 설정한 점은 제도적 유연성을 확보했다는 평가를 받는다. 하지만 동시에 전세보증금 과세, 간주임대료 확대, 비과세 기준 강화 등은 임대사업자의 세무 전략에 있어 철저한 사전 설계를 요구한다.

단순히 혜택만을 보고 임대주택을 등록하거나 법인을 설립하는 방식은 더 이상 유효하지 않다. 거래 시점, 용도 변경 여부, 매입 공시가격, 임대 기간, 임대 대상 지역 등을 종합적으로 고려한 포트폴리오 설계가 필요하다.

유니큐홈은 바뀐 제도 아래에서 임대인과 투자자가 마주할 수 있는 실무적 리스크를 줄이고, 절세 전략을 구체화할 수 있는 맞춤형 정보와 콘텐츠를 지속적으로 제공하고자 한다.

 

 

 

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