등기부등본, 말소사항 포함으로 발행하라

 

 

 

임대차 계약 전, 숨겨진 권리관계를 놓치지 않기 위한 필수 체크

 

전세 계약을 앞두고 등기부등본을 열람하거나 발급받을 때, 우리는 종종 ‘현재 상태’만을 확인하는 데 그칩니다. 그러나 실무에서는 한 걸음 더 들어가 “말소사항 포함”으로 등본을 발행하는 것이 임대차 리스크를 예방하는 핵심 수단이 됩니다.

 

 

 말소사항이 중요한 이유

겉보기엔 등기부가 깨끗해 보여도, 실제로는 과거에 경매개시결정, 가압류, 압류 등 중요한 법적 이력이 있었을 수 있습니다. 이들은 말소되어 더는 유효하지 않더라도,
은행 대출 심사, 보증보험 가입, 지방세 체납 조회 등에서 장애 요소로 작용할 수 있습니다.

특히,

• 임차보증금 반환보증(HUG) 가입
• 중도금·잔금 대출 진행
• LH·공공기관 보증기관 심사

이 과정에서 과거 권리이력(말소사항)이 문제가 되면,
👉 대출 거절, 보증가입 불가, 계약 취소까지 발생할 수 있습니다.

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임차권등기명령의 흔적도 체크 필요

과거 임차인이 임차권등기명령을 신청했던 기록은 말소되었더라도 보증이행 사유가 된 이력으로 평가받을 수 있습니다.
이러한 기록은 HUG나 은행의 대출 심사에서 부정적인 평가지표가 되므로, 사전에 반드시 확인해야 합니다.

계약서 특약에 꼭 넣어야 할 문장

“임대인 또는 목적물의 권리상 하자로 인하여 전세자금대출(정확히 대출의 종료 기재)의 실행이 불가할 경우에는 본 계약을 즉시 해제(무효화)하고, 기 수령한 계약금은 지체 없이 임차인 통장으로 반환키로 한다.”

이 문장은 단순한 조건문이 아니라, 임차인의 금전 피해를 막는 마지막 보호장치입니다.
계약서 작성 시 반드시 포함시키고 서명받아야 합니다.

 

 

 

 

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‘등기사항전부증명서’로 발급해야 하는 이유

많은 임대인 또는 중개사무소가 **근저당권이 말소된 사실을 숨기기 위해 ‘등기사항일부증명서’**만을 제시하는 경우가 있습니다.
그러나 이 문서는 말소된 권리, 갑구·을구의 모든 이력 정보가 누락되어 있어, 과거 법적 분쟁이나 문제 이력을 확인할 수 없습니다.

구분주요 내용말소사항 포함 여부

등기사항전부증명서	전체 등기사항 + 말소된 권리	✅ 포함
등기사항일부증명서	현재 등기사항 일부만 표시	❌ 미포함

 

 반드시 전·을구 전체 + 말소사항 포함 전부증명서로 발급해 확인하세요.

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 유니큐홈 정리 TIP

• 등기부등본은 무조건 ‘말소사항 포함’으로 발급
• 계약 전 은행·보증기관에 선확인하고 권리구조 문제 없는지 체크
• 계약서에는 보증·대출 불가 시 자동 해제 및 계약금 반환 특약 기재
• 말소된 임차권등기나 경매 기록도 심사에서 리스크 요인이 됨

유니큐홈은 부동산 실무에서 놓치기 쉬운 ‘서류 리스크’를 미리 차단합니다.
등기부는 ‘깨끗해 보이기만 하면 된다’는 생각은 위험합니다.
이력까지 투명하게 검토하는 계약자만이 피해를 피할 수 있습니다.