📘 2025년 재산세, 우리는 무엇을 알아야 할까

 

 

 

 

 

재산세는 부동산, 건축물, 토지, 선박, 항공기와 같은 유형 자산을 보유한 사람에게 부과되는 지방세다. 매년 6월 1일을 기준으로 자산을 소유하고 있는 사람이 납세 의무자가 되며, 이는 국가 단위의 세금이 아니라 각 시·군·자치구에서 독립적으로 부과하고 징수하는 세금이다. 보유 자산의 규모와 특성에 따라 차등 과세되며, 그 수익은 도시계획, 교육, 공공서비스 등 지역사회를 위한 예산으로 활용된다.

 

 

 

 

 

 

 

재산세는 어떻게 계산되는가?

재산세의 기본 계산식은 다음과 같다.
재산세 = 과세표준 × 세율

이때 과세표준은 단순히 자산의 시세가 아니라, '공시가격'이라는 행정적 가격에 일정한 비율(공정시장가액비율)을 곱해 산정된다. 다시 말해,
과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율이다.

공시가격은 국토교통부와 지방자치단체가 정한 기준가격으로, 2025년 현실화율은 공동주택 69%, 단독주택 53.6%, 토지 65.5%가 적용된다. 여기에 주택은 기본적으로 공정시장가액비율 60%가 곱해져 과세표준이 결정되지만, 1세대 1주택자에 대해서는 별도의 완화된 비율이 적용된다. 재산세 과표가 3억 원 이하일 경우 43%, 3억 초과 6억 이하일 경우 44%, 6억 원을 초과하면 45%로 조정되어 부담이 줄어든다.

 

주택 재산세는 얼마를 내야 할까

2025년 기준 주택에 부과되는 재산세율은 과세표준 구간에 따라 0.1%에서 최대 0.4%까지 누진적으로 적용된다. 하지만 공시가격 9억 원 이하의 1주택자에게는 2026년까지 한시적으로 특례세율이 적용된다. 예를 들어, 6,000만 원 이하의 과세표준에는 일반적으로 0.1%가 적용되지만, 1주택자는 0.05%만 적용받는다. 이러한 구간별 특례는 과세표준 5.4억 원 이하까지 적용되며, 초과하는 경우에는 일반세율인 0.4%가 그대로 적용된다.

 

토지 재산세는 어떻게 계산되는가

토지는 세법상 크게 세 가지 유형으로 나뉜다: 분리과세 대상, 별도합산 과세 대상, 종합합산 과세 대상.

분리과세 대상은 전·답·과수원·목장용지 등 일반적인 농지류로, 기본 세율은 0.07%이며, 골프장 등 회원제 시설은 무려 4.0%의 고율이 적용된다. 이외의 기타 토지는 0.2%가 부과된다.

별도합산 대상은 주로 공장용 부속토지 등으로 2억 원 이하일 경우 0.2%, 2억 원 초과 시 0.3%, 10억 원을 초과할 경우 0.4%의 세율이 적용된다. 한편 종합합산 대상은 나대지처럼 용도가 불분명한 토지로, 과표가 5천만 원 이하일 경우 0.2%, 1억 원 초과 시 최대 0.5%까지 올라간다.

 

건축물, 선박, 항공기의 세율은 어떨까

건축물은 용도에 따라 차등세율이 적용된다. 고급 오락장에는 4.0%의 고세율이, 과밀억제권역 내 신설·증설된 공장에는 1.25%가 적용된다. 도시나 주거지역에 있는 공장용 건물은 0.5%, 그 외 일반 건축물은 0.25%로 세율이 낮다.

선박과 항공기도 재산세 과세 대상이다. 항공기와 일반 선박에는 0.3%의 세율이 적용되지만, 고급 선박에는 5.0%라는 매우 높은 세율이 부과된다. 이는 고가·사치성 자산에 대한 과세형평성을 고려한 조치다.

 

세금이 급격히 늘지 않게 하는 장치들: 세부담 상한제와 과세표준 상한제

 

정부는 공시가격 상승으로 인해 세금이 급증하는 것을 막기 위해 ‘세부담 상한제’를 운영하고 있다.

주택의 공시가격이 3억 원 이하인 경우, 전년도 대비 재산세가 5% 이상 오르지 않도록 제한된다. 3억 초과 6억 원 이하는 10%, 6억 원 초과 시에는 최대 30%까지만 증가가 허용된다.

또한 과세표준 상한제도 함께 운영되어, 과세표준이 전년도 대비 5% 이상 오르지 않도록 관리된다. 즉, 전년도 과세표준에 5%를 곱한 값과 실제 과세표준 중 낮은 값이 기준으로 삼아진다. 이는 납세자의 예측 가능성과 세금 안정성을 확보하기 위한 제도적 장치다.

 

실제 사례로 보는 재산세 추이

실제 사례를 보자. 과세표준이 약 8억 5천만 원인 아파트를 기준으로 2024년 재산세 총액은 약 455만 원이었다. 이 금액에는 기본 재산세뿐 아니라 도시지역분, 지방교육세, 지역자원시설세까지 포함된다.

2022년에는 과표 상승으로 인해 총 세금이 약 559만 원까지 올랐으나, 이후 공시가격 하향 조정과 상한제 적용 등의 영향으로 2023년엔 427만 원, 2024년엔 다시 455만 원 수준으로 조정되었다.

이처럼 재산세는 공시가격, 과세표준 비율, 각종 특례, 상한제 등 다양한 요소가 복합적으로 작용하여 산출되며, 해마다 조건이 달라지기 때문에 지속적인 모니터링이 필요하다.

 

 

 

 

아파트 소유 시 재산세는 어떻게 계산될까

― 2021년부터 2024년까지 실제 세금 추이를 바탕으로 본 실전 사례

 

많은 사람들이 재산세를 단순히 주택 보유에 따른 고정 세금으로 이해하지만, 실제로는 여러 항목이 복합적으로 적용되어 매년 금액이 달라진다. 특히 아파트를 보유한 경우, 재산세는 단일 세금이 아니라 ‘도시지역분’, ‘지방교육세’, ‘지역자원시설세’ 등 세분화된 항목으로 나뉘어 산출된다.

예를 들어, 과세표준이 약 8억 5천만 원인 아파트를 기준으로 2024년에 납부해야 할 전체 재산세 총액은 약 455만 원이다. 이 금액은 기본 재산세 외에도 도시계획과 관련된 세목인 ‘도시지역분’, 교육 재정을 위한 ‘지방교육세’, 그리고 지역 공공시설 유지를 위한 ‘지역자원시설세’가 모두 포함된 수치다.

2024년 기준으로 각 세목별 세액을 보면 다음과 같다.

• 재산세 본세: 2,766,480원
• 도시지역분: 1,188,760원
• 지방교육세: 49,060원
• 지역자원시설세: 553,280원

합산하면 총 4,557,580원이 된다.
도시지역분은 도시계획에 따라 정해진 토지와 건축물에 대해 별도로 부과되며, 재산세 과세표준의 **0.14%**가 기준이다. 지방교육세는 재산세의 **20%**가 추가로 부과되며, 지역자원시설세는 소방·오수처리·수리시설 등 공공시설의 재원 확보를 위해 과세된다.

그렇다면 최근 몇 년간의 추이는 어땠을까?
2021년부터 2024년까지의 자료를 보면, 재산세의 변화는 공시가격과 과세표준의 등락에 따라 달라졌음을 확인할 수 있다.

• 2021년: 총 세금 493만 원
• 2022년: 공시가격 상승으로 세금이 559만 원으로 증가
• 2023년: 공시가격 하락 반영, 세금 427만 원으로 감소
• 2024년: 소폭 상승하여 다시 455만 원 수준

즉, 공시가격이 오르면 단순히 재산세만 오르는 것이 아니라, 그에 따라 교육세, 도시지역분, 자원시설세까지 동반 상승하게 된다. 반대로, 공시가격이 하락하면 각종 부가세금도 함께 줄어들어 전체 세부담이 완화된다.

이러한 흐름을 통해 우리는 두 가지를 분명히 확인할 수 있다.
첫째, 재산세는 단일세가 아니라 복수의 세목으로 이루어져 있다.
둘째, 공시가격과 과세표준 변화는 재산세 전반에 걸쳐 직접적인 영향을 미친다.

결국, 아파트 보유자는 매년 공시가격 변동뿐 아니라 자신이 거주하는 지역의 도시계획, 시설 정책 변화에도 주의를 기울일 필요가 있다. 특히 고가 아파트를 보유한 경우라면, 상한제와 특례세율의 적용 여부에 따라 세부담이 수십만 원 이상 차이날 수 있다.

 

 

 

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재산세 폭탄을 막는 두 가지 장치

― 세부담 상한제와 과세표준 상한제 해설

 

주택을 보유한 사람이라면 누구나 한 번쯤 걱정해봤을 것이다.
"내년에는 재산세가 얼마나 더 오를까?"
공시가격이 해마다 오르고, 부동산 시세가 반영되는 비율도 높아지는 상황에서, 세금이 급등할 수 있다는 불안은 꽤 현실적이다. 이런 상황을 대비해 정부는 두 가지 중요한 제도적 장치를 마련하고 있다. 바로 세부담 상한제와 과세표준 상한제다.

 

1. 세부담 상한제란?

세부담 상한제는 전년도보다 세금이 급격하게 오르는 것을 방지하기 위한 제도다.
기본 원칙은 이렇다. 만약 올해 산출된 재산세가 작년 세액의 150%를 초과한다면, 초과된 금액은 올해 바로 부과하지 않고, 이월해서 다음 해로 넘겨서 부과한다는 것이다.

그런데 이 상한 비율은 모든 주택에 동일하게 적용되는 것이 아니다.
정부는 주택 가격 구간별로 상한 비율을 차등 적용하고 있다.

• 공시가격이 3억 원 이하인 주택은 전년도 세액 대비 **5% 이내(105%)**까지만 인상 허용
• 3억 초과 ~ 6억 원 이하 주택은 10% 이내(110%)
• 6억 원 초과 주택은 최대 **30%(130%)**까지 인상 가능

즉, 고가 주택일수록 더 많은 세금 인상이 허용되지만, 서민 주택은 최소한의 폭으로만 세금이 오르도록 보호하고 있는 것이다.

 

2. 과세표준 상한제란?

세부담 상한제가 "세액" 기준이라면, 과세표준 상한제는 과세 기준 자체인 ‘과세표준’이 전년도보다 지나치게 많이 오르지 않도록 제한하는 장치다.

이 제도에 따르면, 현재연도의 과세표준이 전년도 과세표준보다 5%를 초과해 오를 경우,
당해 연도에는 전년도 과세표준에 5%만 더한 금액까지만 인정된다.
즉, 계산상 과표가 6억 원에서 6억 5천만 원으로 급등하더라도,
적용되는 과세표준은 6억 원 × 1.05 = 6억 3백만 원에 그치게 된다.

과세표준 상한은 다음과 같은 공식으로 정리된다:

직전연도 과세표준 + (직전연도 과세표준 × 5%)

만약 당해연도의 과표 상승률이 3%라면 그만큼만 반영되고,
7% 상승했다면 상한선인 5%만 인정된다.

이러한 장치는 특히 공시가격이 급격히 상승하는 시기, 또는 공정시장가액비율이 조정되는 해에 과도한 세금 폭탄을 예방하는 역할을 하게 된다.

 

 

항목	설명
세부담 상한제	실제 납부 세액이 전년도 대비 일정 비율 이상 오르지 않도록 제한
과세표준 상한제	과세 기준인 ‘과세표준’이 전년보다 5% 이상 오르지 않도록 제한
적용 방식	주택 공시가격에 따라 상한 비율 차등 (3억, 6억 기준)
실제 효과	고가 주택은 세금 증가 여력 크고, 저가 주택은 인상 폭 제한되어 안정적

 

 

 

 

 

이 제도는 특히 장기 보유 주택, 또는 최근 몇 년 사이 공시가격이 급등한 지역의 주택 소유자에게 매우 중요한 완충장치가 된다.

1세대 1주택자라면 이 제도 덕분에 매년 큰 폭의 세금 인상 없이 안정적인 재산세를 납부할 수 있다.

 

 

 

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토지·건축물·선박·항공기 재산세율 총정리

― 자산의 용도와 성격에 따라 달라지는 과세 체계 해설

 

 

 

 

 토지는 어디에 쓰이느냐에 따라 세율이 다르다

토지는 그 용도와 과세 유형에 따라 분리과세, 별도합산과세, 종합합산과세로 나뉘며, 이에 따라 적용되는 세율도 크게 달라진다.

🔸 분리과세 대상 토지

전, 답, 과수원, 목장용지와 같은 일반 농업용 토지는 **0.07%**라는 낮은 세율이 적용된다. 이는 실질적으로 생산 기반이 되는 토지의 세부담을 완화하기 위한 조치다.

반면, 회원제 골프장 토지처럼 사치성·레저용으로 분류되는 토지의 경우에는 무려 **4.0%**의 고세율이 부과된다. 기타 일반적인 분리과세 토지는 0.20% 세율이 적용된다.

🔸 별도합산 대상 토지

이는 주로 공장용 건축물의 부속 토지에 해당되며, 과표 구간별로 다음과 같이 세율이 구분된다.

• 2억 원 이하: 0.20%
• 2억 ~ 10억 원 이하: 0.30%
• 10억 원 초과: 0.40%

즉, 자산 규모가 클수록 높은 세율이 적용된다.

🔸 종합합산 대상 토지

나대지나 잡종지처럼 용도가 불분명하거나 자산가치가 높은 토지에 해당되며, 가장 높은 세율이 적용되는 유형이다.

• 과표 5천만 원 이하: 0.20%
• 5천만 ~ 1억 원 이하: 0.30%
• 1억 원 초과: 0.50%

이는 토지 자체의 자산가치와 투기 가능성을 반영한 구조로, 실질적인 보유세 압박이 크다.

 

2️⃣ 건축물은 용도와 입지에 따라 최대 4%까지

건축물 재산세는 용도와 위치에 따라 0.25%에서 4.0%까지 다양하게 적용된다.

• 고급 오락장(예: 유흥주점, 카지노 등): 4.0%
  이는 부동산 중에서도 소비성, 사치성 기능이 강한 자산에 해당되어 고세율이 부과된다.
• 과밀억제권역 내 공장(신설·증설): 1.25%
  수도권 집중을 억제하기 위한 목적에서 중과세가 적용된다.
• 도시 및 주거지역 내 공장용 건축물: 0.50%
  비교적 낮은 세율이지만, 입지에 따라 과세 강도가 달라진다.
• 기타 일반 건축물: 0.25%
  대부분의 사무용·상가 건축물 등에 적용된다.

이처럼 건축물은 도시정책과 환경관리 목적에 따라 유형별로 선별적 세율 구조를 갖고 있다.

 

3️⃣ 선박과 항공기에도 재산세가 부과된다

많은 이들이 간과하기 쉬운 부분이지만, 선박과 항공기 역시 재산세 과세 대상이다. 특히 고급 선박에 대한 과세는 굉장히 엄격하다.

• 고급 선박: 5.0%
  이는 법인 또는 고액 자산가가 보유하는 고급 요트·레저선박 등에 부과되며, 일반 부동산보다 훨씬 높은 세율이다.
• 일반 선박과 항공기: 0.3%
  어선, 운송용 선박, 헬리콥터, 개인 항공기 등 일반적인 자산에 해당된다.

항공기 역시 고정된 자산으로 분류되어 재산세 부과 대상에 포함되며, 고정 시설물과 마찬가지로 공시가격과 과세표준에 따라 세금이 정해진다.

 

 

자산 유형	세율 범위	특징 요약
토지	0.07% ~ 4.0%	용도·과표 구간별 차등, 골프장 고세율
건축물	0.25% ~ 4.0%	고급 오락장·과밀억제권 공장 중과
선박·항공기	0.3% ~ 5.0%	고급 선박 최고세율 적용

 

 

• 자산의 세부 용도나 위치에 따라 과세가 크게 달라진다. 단순히 면적이나 공시가격만으로 세금을 예측하기보다, 해당 자산이 어떤 용도로 분류되는지를 먼저 파악하는 것이 중요하다.
• 특히 고급 자산 보유자나 고가 토지 보유자는 재산세 부담이 상당할 수 있으며, 사전에 전략적인 보유 구조 조정이 필요하다.
• 일반인의 경우, 전·답·과수원 등의 농지나 일반 건축물은 비교적 안정적인 세율이 적용되므로 장기 보유 시에도 부담이 적은 편이다.

 

 

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과세표준 구간별, 1주택자 특례 적용까지

 

재산세는 부동산을 소유하고 있다는 사실만으로 부과되는 보유세다. 특히 주택은 그 가액과 소유 형태에 따라 세율 구조가 누진적으로 적용되며, 1세대 1주택자에 대해서는 일정한 조건 하에 세율 특례가 주어진다.

 

1️⃣ 기본 세율 구조: 0.1%에서 0.4%까지

2025년 주택 재산세는 과세표준 구간별로 차등세율이 적용된다.
즉, 집값이 높아질수록 세율도 높아지는 구조다.

• 과세표준이 6천만 원 이하: 0.10%
• 6천만 ~ 1.5억 원 이하: 0.15% (누진공제 3만 원)
• 1.5억 ~ 3억 원 이하: 0.25% (공제 18만 원)
• 3억 ~ 5.4억 원 이하: 0.40% (공제 63만 원)
• 5.4억 원 초과: 0.40% (누진공제 없음)

누진공제는 세율이 높은 구간에 들어가는 사람의 세금 부담을 일부 완화해주는 제도다.

 

2️⃣ 1세대 1주택자 특례: 세율 절반으로 경감

정부는 서민층 주거 안정을 위해 1세대 1주택자에게 특별 세율을 적용하고 있다. 단, 공시가격이 9억 원 이하인 경우에만 해당된다.

이 특례에 따라 적용되는 세율은 다음과 같다:

• 과세표준 6천만 원 이하: 0.05%
• 6천만 ~ 1.5억 원 이하: 0.10% (공제 3만 원)
• 1.5억 ~ 3억 원 이하: 0.20% (공제 18만 원)
• 3억 ~ 5.4억 원 이하: 0.35% (공제 63만 원)
• 5.4억 초과: 특례 제외, 일반세율 0.4% 적용

즉, 세율이 구간별로 0.05%p씩 낮아지는 것이 핵심이다. 다만 5.4억 원을 초과하는 과세표준부터는 이 특례가 더 이상 적용되지 않으며, 일반 누진세율로 환원된다.

 

3️⃣ 고가 주택과 다주택자의 경우

공시가격이 9억 원을 초과하거나, **1세대 1주택이 아닌 경우(다주택자)**에는 위 특례세율이 적용되지 않는다. 이 경우 기본 세율 그대로 부과되며, 세부담 상한도 30%까지 허용되기 때문에 주의가 필요하다.

 

4️⃣ 토지 재산세와의 차이점

주택 외의 토지에 부과되는 재산세는 다음 세 가지로 나뉜다:

• 분리과세 대상: 전·답·과수원 등 (세율 0.07%)
• 별도합산 대상: 공장 부속토지 등 (0.2~0.4%)
• 종합합산 대상: 나대지, 잡종지 등 (0.2~0.5%)

이 가운데 특히 회원제 골프장은 4.0%라는 고율이 적용되어, 사실상 강력한 부유세 성격을 갖는다.

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항목	일반세율	1주택자 특례세율 (공시가 9억 이하)
6천만 이하	0.10%	0.05%
~1.5억	0.15%	0.10%
~3억	0.25%	0.20%
~5.4억	0.40%	0.35%
5.4억 초과	0.40%	특례 제외

 

 

• 공시가격 9억 이하 + 1세대 1주택자라면, 세율 특례를 꼭 확인해야 한다.
• 과세표준 5.4억 초과 시, 특례세율은 적용되지 않고 일반세율로 자동 전환된다.
• 보유 부동산이 어느 과세 구간에 해당되는지 사전 시뮬레이션을 통해 납부액을 예측해보는 것이 좋다.

 

 

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주택 재산세: 누진적 세율 체계와 1주택자 특례

2025년 주택에 대한 재산세는 과세표준 금액에 따라 0.1%에서 0.4%까지 누진적으로 적용된다.
즉, 주택의 공시가격이 높아질수록 과세표준도 커지고, 이에 따라 세율도 점진적으로 상승하는 구조다.

기본 세율 구조는 다음과 같다:

• 과세표준이 6천만 원 이하일 경우: 0.10%
• 6천만 원 초과 ~ 1.5억 원 이하: 0.15%
• 1.5억 원 초과 ~ 3억 원 이하: 0.25%
• 3억 원 초과 ~ 5.4억 원 이하: 0.40%
• 5.4억 원 초과: 0.40%

단, 고세율 구간으로 올라갈수록 누진공제가 함께 적용되어 일정 부분 세액을 감면해준다.
예를 들어 1.5억3억 원 구간에는 18만 원이 공제되며, 3억5.4억 원 구간에는 63만 원이 공제된다.

 

2️⃣ 1세대 1주택자 특례세율 (공시가격 9억 이하)

정부는 실수요자의 세부담을 줄이기 위해, 1세대 1주택자이면서 공시가격이 9억 원 이하인 경우
세율을 한시적으로 낮춰주는 특례 제도를 2026년까지 유지한다.

이 경우 동일한 과세표준 구간이라 하더라도 일반세율보다 0.05% 낮은 세율이 적용된다.

• 과세표준 6천만 원 이하: 0.05%
• 6천만 ~ 1.5억 원 이하: 0.10%
• 1.5억 ~ 3억 원 이하: 0.20%
• 3억 ~ 5.4억 원 이하: 0.35%

또한 누진공제도 일반과 동일하게 적용되며, 재산세 과세표준이 5.4억 원을 초과하면 특례는 더 이상 적용되지 않고 일반세율(0.4%)이 자동 적용된다.

 

3️⃣ 토지 재산세: 구분에 따라 최저 0.2%, 최고 4.0%

토지는 다음 세 가지 유형으로 분류되어 과세된다:

▪️ 분리과세 대상

주로 전·답·과수원 등 농업용 토지에 해당되며, 일반적으로 **0.07~0.2%**의 낮은 세율이 적용된다.
단, 회원제 골프장 등 사치성 토지의 경우 무려 4.0%의 고세율이 적용된다.

▪️ 별도합산 대상

공장 부속토지 등 특정 목적의 토지에 적용되며, 과표에 따라

• 2억 원 이하: 0.20%
• 2억 ~ 10억 원 이하: 0.30%
• 10억 초과: 0.40%

▪️ 종합합산 대상

나대지처럼 용도가 불분명한 토지는 과표에 따라

• 5천만 원 이하: 0.20%
• 5천만 ~ 1억 원: 0.30%
• 1억 원 초과: 0.50%

 

 

 

 

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공시가격 현실화율과 과세기준의 구조를 이해하자

 

재산세는 단순히 시세나 거래가액을 기준으로 부과되지 않는다. 공시가격과 공정시장가액비율이라는 두 가지 행정적 기준을 통해 최종 과세표준이 산출된다. 따라서 부동산의 실제 시가가 얼마인지보다 행정상 평가액이 어떻게 책정되느냐가 세부담에 더 큰 영향을 미친다.

 

공시가격(시가표준액)의 계산 구조

공시가격은 시가의 일정 비율을 반영한 "현실화율"을 통해 산정된다.
즉, 아래의 공식으로 계산된다:

공시가격 = 시가 × 공시가격 현실화율

2025년 기준 각 부동산 유형별 공시가격 현실화율은 다음과 같다:

• 공동주택(아파트, 연립, 다세대): 69.0%
• 단독주택: 53.6%
• 토지: 65.5%

이 수치는 정부가 매년 발표하며, 정책적 판단에 따라 소폭 상향 또는 유지된다.
특히 2025년 공동주택의 경우, 전년 대비 1.56% 상승하여 다수의 아파트 보유자가 재산세 인상을 체감하게 될 것으로 보인다.

 

 

 

 

 공정시장가액비율의 의미와 역할

공시가격이 정해지더라도 곧바로 세금이 부과되지는 않는다.
공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 값이 바로 과세표준이 되며, 이 금액을 기준으로 세율이 적용된다.

과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율

2025년 기준 공정시장가액비율은 다음과 같다:

• 주택: 60%
• 건물: 70%
• 토지: 70%

단, 1세대 1주택자에 한해서는 완화된 공정시장가액비율이 따로 적용되며,
공시가격이 3억 이하일 경우 43%, 6억 초과 시에는 45%로 구간별 특례가 적용된다.

 

 

예를 들어 시가가 10억 원인 아파트의 경우,

• 공시가격(시가표준액)은 10억 × 69% = 6.9억 원
• 일반 과세표준은 6.9억 × 60% = 4.14억 원
• 1주택자 특례가 적용된다면 6.9억 × 45% = 3.105억 원

이 과세표준을 기준으로 재산세율(0.1~0.4%)이 적용되어 세액이 산정된다.
즉, 공시가격과 공정시장가액비율이 달라질 경우 납세액도 상당히 변동될 수 있다.

 

 

 

 

 

1세대 1주택자를 위한 공정시장가액비율 특례

― 2025년 재산세 계산 시 세부담 완화 장치

 

재산세는 과세표준을 기준으로 세율이 적용되는 구조인데, 이 과세표준은
공시가격 × 공정시장가액비율로 계산된다.

보통 주택은 2025년 기준으로 **공정시장가액비율 60%**를 적용받지만,
1세대 1주택자에게는 이와는 다른 예외적 완화 비율이 적용된다.
정부는 실수요 보호와 세부담 경감을 위해 다음과 같은 차등 비율을 구간별로 적용하고 있다.

 

 2025년 1주택자 공정시장가액비율

• 재산세 과표 3억 원 이하: 43% 적용
• 3억 초과 ~ 6억 원 이하: 44% 적용
• 6억 원 초과: 45% 적용

이러한 차등 비율은 일반 주택 공정시장가액비율인 60% 대비 15~17%포인트 낮은 수치로,
결과적으로 과세표준이 줄어들기 때문에 실제 납부해야 하는 세액도 상당히 경감된다.

 

 

예를 들어 공시가격이 6억 원인 아파트의 경우,

• 일반 적용 시: 과세표준 = 6억 × 60% = 3.6억 원
• 1주택자 특례 적용 시: 과세표준 = 6억 × 44% = 2.64억 원

→ 9,600만 원 차이가 과세표준에서 발생하며,
세율을 곱할 때도 이 금액 차이가 상당한 세금 차이를 만든다.

• 하다.

 

 

항목	일반 주택	1주택자 특례
공정시장가액비율	60%	43~45% (구간별 적용)
적용 대상	전체 주택	공시가 9억 이하 1세대 1주택자
효과	과세표준 축소 → 세금 감면	실수요자 보호 및 세부담 완화

 

 

 

재산세는 단순한 세금이 아니다. 건강보험료 산정, 기초연금 수급 기준, 복지 대상 선정 등 다양한 행정 기준에도 영향을 미친다. 특히 주택을 보유한 이들에게는 매년 반드시 검토해야 할 핵심 재정 요소다.

2025년 재산세는 공시가격 현실화율과 과세표준 비율, 세율 체계, 상한제 운영 등 여러 제도적 장치로 구성되어 있어, 자신의 자산이 어떤 기준에 따라 과세되는지 정확히 파악하는 것이 절세의 첫걸음이다.

세금은 의무이지만, 정보를 아는 사람은 전략을 세울 수 있다.
재산세도 마찬가지다. 이제는 이해하고, 준비하자.

 

 

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